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La rivoluzionaria sentenza della Corte di Cassazione n. 25503/2016  ha recentemente sancito che Il contratto di locazione non registrato è nullo e comporta il diritto alla restituzione dei canoni pagati.
L’inquilino può chiedere la restituzione di quella parte del canone di affitto pagata ma non indicata in contratto o di tutti i canoni quando la locazione non è stata registrata.

Il principio è semplice: ciò che non è nel contratto non è dovuto. Quanto indebitamente pagato va restituito.

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Quindi sussistono due casistiche:

  • Contratto registrato regolarmente presso l’Agenzia delle entrate ma per un importo inferiore rispetto al reale esborso mensile;
  • Il contratto non è registrato ma l’inquilino ne sostiene i canoni. Altre eventuali scritture private sono prive di ogni valore legale.

L’inquilino, se paga “gli extra” non previsti nel contratto, può comunque agire in un secondo momento per ottenere la restituzione delle maggiori somme versate fino a 6 mesi da quando ha abbandonato l’appartamento. Ovviamente spetta all’inquilino l’onere della prova.

Il caso della sentenza in questione, riguardava un immobile occupato che non era mai stato oggetto di un contratto registrato: l’inquilino, lamentando di non aver mai stipulato alcun contratto di locazione, ma solo di averne concordato la futura stipula, richiedeva il risarcimento del danno.

Inizialmente la Corte di Appello rigettava l’impugnazione, ritenendo che:

  1. a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era inefficace perché non registrato
  2. b) l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante dell’obbligo di pagamento del canone pattuito

La Corte di Cassazione ha invece definito nullo il contratto oggetto di controversia tra le parti, in quanto “i contratti di locazione (….) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

 

IN SINTESI

 

Il principio di diritto enunciato nella pronuncia comporta che, in mancanza di registrazione del contratto d’affitto, l’inquilino avrà il diritto di chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione, nonché l’impossibilità per il locatore di ricorrere alle vie giudiziarie per ottenere il pagamento di eventuali morosità.